28 de mayo, 2021

Es un quehacer cotidiano recibir dudas, consultas o solicitudes de servicio relacionadas con el tema de los arrendamientos. 

Por eso les compartimos algunos datos importantes que nuestra legislación dispone en este tema, todo de conformidad con la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos vigente, a la cual nos referiremos con la abreviatura LGAUS en adelante.

En primer lugar, debemos indicar que la LGAUS es lo que en derecho llamamos una ley de orden público, lo que significa en una forma muy sencilla de decirlo, que sus regulaciones son de acatamiento obligatorio y sus disposiciones imperativas y prohibitivas no pueden ser variadas por simple acuerdo de partes.  De tal suerte, que si la ley impone una obligación o prohíbe una situación, no pueden las partes acordar no aplicar esa regulación en el contrato. 

El acuerdo de partes se permite únicamente en las disposiciones facultativas de la Ley. Y me preguntarán ustedes, ¿cuál es la importancia de esto?  Bueno, básicamente porque hay muchas situaciones en la relación inquilinaria que están reguladas en la LGAUS y que no pueden ser variadas por el acuerdo de partes;  y sin embargo, en la práctica vemos que existen contratos donde se procede en contra de lo dispuesto en la Ley.

La que usualmente vemos en nuestra oficina, es casos de personas que llegan con problemas de inquilinato y traen un contrato elaborado por un año, esto a pesar de que según lo dispone el artículo 70 de la ley ningún arriendo podrá ser menor a tres años.  Esto lo que significa es que ese tipo de contratos anuales, al contravenir la ley, se entienden entonces que son por tres años, por lo cual, la cláusula de plazo de un año se tiene por no puesta y el plazo se entiende entonces extendido al mínimo de ley. 

El problema que se suele presentar en estos casos es que al ser contratos anuales, no se pactaron aumentos, y por tanto al cliente le tocaría hacer un proceso judicial para reclamar un aumento, con el atraso que eso conlleva, si no es posible acordar un monto con el inquilino y este quiere permanecer en el sitio, a lo que tiene derecho conforme a la ley. Es por eso que nosotros no hacemos contratos anuales, porque se dejan en el aire temas como ese en perjuicio de las partes.

Entonces señor inquilino, señor propietario, tengan esto claro, los contratos de arrendamiento duran un mínimo de tres años, no importa lo que diga su contrato.

Otro derecho que mucho inquilino y propietario desconoce, es el derecho de inspección del bien, regulado de modo expreso en el artículo 51 de la LGAUS.  En resumen, el dueño tiene derecho a inspeccionar la propiedad arrendada al menos una vez al mes o "cuando loas circunstancias lo ameriten".  Estas visitas deben ser en horas del día o en las horas en que el local o bien arrendado se encuentre abierto.

En dicha inspección deberá estar presente el inquilino, o cualquier otra persona mayor de edad que se encuentre presente en el sitio, eso si el inquilino no estuviera presente en el momento.

El propietario durante esas inspecciones puede llegar con un ingeniero o arquitecto, o cualquier otro técnico a fin de inspeccionar las instalaciones y accesorios del bien, y el inquilino debe permitir su ingreso.  Se podrán hacer planos, tomarse fotos, anotarse daños o deterioros que existan en la casa o local arrendado.

Ahora bien, ¿qué sucede si su inquilino no le permite realizar la inspección del bien? La ley indica las consecuencias de esta situación, si después de haberle requerido el acceso en dos ocasiones por escrito, el inquilino no permite el acceso, el propietario podrá legalmente presentar la acción judicial respectiva para resolver el contrato (darlo por terminado).

Lo importante es que para hacer estas notificaciones o comunicaciones entre las partes, se debe seguir un procedimiento de notificación expresamente regulado en la propia ley, y es acá donde es importante asesorarse para hacerlo correctamente, para que tenga luego los efectos jurídicos deseados, y nos permita realizar un juicio.  Ese mismo procedimiento se usa para avisar que no se prorrogará el contrato, o cualquier comunicación importante entre las dos partes.

Otro tema bastante desconocido, es el goce abusivo del bien, el cual está expresamente regulado en la Ley.  En esencia se impone la obligación al inquilino de usar el bien arrendado sin ocasionar peligro o sin perturbar la tranquilidad pública.

Entonces, lo que ocurre es que, si tenemos un inquilino, sea este de un local o de una vivienda, que realice cualquier actividad notoriamente molesta, nociva, escandalosa, peligrosa, insalubre o ilícita, está incurriendo en un goce abusivo del bien.  Esto da derecho al propietario a presentar una acción judicial para invocar la resolución del contrato, que no es otra cosa que dar por terminado el contrato por incumplimiento del inquilino. 

Es evidente que en esos casos es muy importante documentar la situación, ya sea por medio de testigos o inclusive quejas recibidas de los vecinos de forma escrita, e inclusive actas de observación policial.  Dependiendo de la situación que se presente podemos asesorar a nuestros clientes para realizar una correcta y adecuada recolección y generación de pruebas, para que estas le permitan llegar a buen puerto con la demanda respectiva para dar por terminado el contrato.

Estos son apenas algunos ejemplos de situaciones que en materia inquilinaria es necesario conocer. En nuestra firma preparamos para nuestros clientes contratos que se ajustan a los requerimientos de la ley, y que además prevén posibles situaciones conflictivas que se podrían dar a futuro y se dejan prevista soluciones para las mismas.  

No dude en consultarnos, con gusto le asesoramos en materia inquilinaria. No permita que un alquiler se convierta en una pesadilla.

Por Erika Jiménez A.